Når uforudsete begivenheder rammer – som en pandemi, naturkatastrofe eller krig – kan det få store konsekvenser for virksomheder, der lejer deres lokaler. Må man som lejer stoppe med at betale husleje, hvis man ikke kan bruge lokalet? Og hvad siger erhvervslejeloven egentlig om force majeure? Her får du et overblik over reglerne, praksis og de vigtigste overvejelser for både udlejere og lejere.

Hvad betyder force majeure?

Force majeure er et juridisk begreb, der dækker over ekstraordinære og uforudsigelige begivenheder, som ligger uden for parternes kontrol, og som gør det umuligt at opfylde en aftale. Det kan være naturkatastrofer, krig, strejker, epidemier eller myndighedsindgreb.

I dansk ret er force majeure ikke en fast defineret regel, men et princip, der kan få betydning, hvis en part bliver forhindret i at opfylde sine forpligtelser. Det afgørende er, om begivenheden var uforudsigelig, uafvendelig og uden for partens kontrol.

Er force majeure nævnt i erhvervslejeloven?

Erhvervslejeloven indeholder ikke en specifik bestemmelse om force majeure. Det betyder, at man må se på de almindelige aftaleretlige principper og på, hvad der står i den konkrete lejekontrakt.

Som udgangspunkt gælder, at lejeren stadig skal betale husleje, selvom lokalet midlertidigt ikke kan bruges – medmindre udlejeren har misligholdt sine forpligtelser, eller der er tale om en situation, hvor lejemålet er blevet uanvendeligt på grund af forhold, som udlejeren bærer ansvaret for.

Force majeure fritager altså ikke automatisk lejeren for at betale husleje, men kan i visse tilfælde få betydning for, om en part kan holdes ansvarlig for manglende opfyldelse af aftalen.

Læs også:

Force majeure i erhvervslejemål: Hvad siger erhvervslejeloven, når det uforudsete sker?

Lejemål

Pandemi, krig eller naturkatastrofe – hvad sker der, når erhvervslejemål bliver ramt af det uforudsete? Få indsigt i, hvordan erhvervslejeloven håndterer force majeure, og hvilke rettigheder og pligter der gælder for begge parter.

Smart buildings og digitalisering: Erhvervslokaler bliver mere intelligente

Lejemål

Sensorer, data og automatisering forvandler moderne erhvervslokaler til intelligente bygninger, der optimerer energiforbrug, forbedrer indeklimaet og skaber bedre rammer for både virksomheder og medarbejdere.

Sådan overdrager du et erhvervslejemål sikkert og uden problemer

Lejemål

Overdragelse af et erhvervslejemål kræver både juridisk indsigt og praktisk overblik. Få styr på kontrakter, rettigheder og økonomi, og lær hvordan du gennemfører en sikker og problemfri proces – uanset om du er lejer eller udlejer.

Lys, udsyn og arbejdsglæde – derfor er dagslys afgørende på kontoret

Lejemål

Dagslys er mere end blot en praktisk nødvendighed – det påvirker både vores humør, helbred og effektivitet. Læs, hvorfor naturligt lys og udsyn er afgørende for arbejdsglæden, og hvordan virksomheder kan indrette kontorer, der fremmer trivsel og produktivitet.

Når det uforudsete rammer – eksempler fra praksis

Under COVID-19-pandemien blev spørgsmålet om force majeure i erhvervslejemål særligt aktuelt. Mange butikker, restauranter og fitnesscentre blev tvunget til at lukke efter myndighedspåbud. Flere lejere mente, at de derfor ikke skulle betale husleje i perioden.

Domstolene har dog i flere sager fastslået, at myndighedspåbud ikke i sig selv fritager lejeren for husleje. Udlejeren har fortsat stillet lokalet til rådighed – det var blot myndighederne, der forbød brugen. Dermed var der ikke tale om en mangel ved lejemålet, som udlejeren kunne gøres ansvarlig for.

Derimod kan force majeure få betydning, hvis udlejeren ikke kan levere lokalet som aftalt – for eksempel hvis en naturkatastrofe ødelægger bygningen, eller hvis der opstår forhold, der gør det fysisk umuligt at bruge lokalet.

Hvad kan man aftale i kontrakten?

Da erhvervslejeloven ikke regulerer force majeure direkte, er det en god idé at tage stilling til det i lejekontrakten. Mange standardkontrakter indeholder i dag en force majeure-klausul, der beskriver, hvordan parterne skal forholde sig, hvis det uforudsete sker.

En sådan klausul kan for eksempel fastlægge:

• hvilke begivenheder der betragtes som force majeure,
• om og i hvor lang tid parterne fritages for deres forpligtelser,
• hvordan parterne skal informere hinanden, og
• om lejeaftalen kan opsiges, hvis situationen varer ved.

En klar aftale kan forebygge konflikter og skabe forudsigelighed i en ellers uforudsigelig situation.

Hvad bør lejere og udlejere være opmærksomme på?

For lejere handler det om at kende sine rettigheder og forpligtelser. Man bør undersøge, om lejekontrakten indeholder en force majeure-bestemmelse, og hvordan den er formuleret. Hvis ikke, må man støtte sig til de almindelige regler – og her er udgangspunktet, at huslejen stadig skal betales.

For udlejere er det vigtigt at være tydelig i kommunikationen og dokumentere, at lokalet fortsat står til rådighed. Samtidig kan det være klogt at vise fleksibilitet, hvis lejeren rammes hårdt af en uforudset begivenhed – for eksempel ved at tilbyde midlertidig lejenedsættelse eller betalingsudsættelse.

En balance mellem jura og samarbejde

Force majeure-situationer sætter både juraen og samarbejdet mellem lejer og udlejer på prøve. Selvom loven giver visse rammer, er det ofte dialogen og den gensidige forståelse, der afgør, hvordan man kommer bedst igennem krisen.

Det bedste råd er derfor at tænke force majeure ind allerede ved kontraktindgåelsen – og at handle åbent og pragmatisk, når det uforudsete sker. Det kan være forskellen på en konflikt og en løsning, der holder i længden.